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賃貸契約書と宅建資格所持者の重要事項説明(賃貸契約の流れ) - 個人事業主 起業・開業.net

賃貸アパート・賃貸マンションの部屋探し 賃貸契約書と重要事項説明について

 

アパートやマンションの取引は賃貸を含めて「不動産取引と呼ばれています。

賃貸物件は物質の取引ではなく、形のない権利の取引ですので、最初に「契約書」を交わし、双方ともしっかりと条件を確認して納得した上で「契約」が発効するようになっています。

賃貸契約をする上で宅建」(宅地建物取引主任者の資格所持者による重要事項説明が必ずありますので、それについてあらかじめ勉強しておきましょう。

 

 

 

 

宅地建物取引業による重要事項説明

不動産仲介屋さんにいる宅建資格保持者による重要事項説明

 

【 ウィキペディア 】 重要事項説明

賃貸契約の際には、宅建宅地建物取引主任者)の有資格者が円滑な賃貸契約のために必要な「重要事項」についての説明をしてくれます。これは法律で定められていることですので、重要事項説明の時には案内をしてくれていた担当の人が資格を持っている人に変わって説明することもあります。(法律で定められているので、どの書籍やサイトを見てもどこでも同じ内容です)

 

宅地建物取引業による重要事項説明の具体的な内容(抜粋)

★ 登記された権利の種類・内容、登記名義人、登記簿の表題部に記録された所有者の氏名
★ 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限
★ 飲用水・ガス・電気の供給施設、排水施設の整備の状況
★ 建物の石綿(アスベスト)使用調査の内容
★ 代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び授受の目的
★ 契約の解除に関する事項
★ 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
★ 支払金または預り金を受け取る場合に保全措置を講ずるかどうか、及び講ずる場合の概要
★ 代金又は交換差金に関する金銭の貸借の斡旋の内容及び斡旋に係る金銭の貸借が成立しないときの措置

 

◆ 台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況
◆ 契約期間及び契約の更新に関する事項
◆ 用途その他の利用に係る制限に関する事項
◆ 敷金その他契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項
◆ 管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名及び住所
◆ 契約の解除に関する事項
◆ 契約の解除に関する事項
◆ 代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び授受の目的
◆ 契約の解除に関する事項

 

説明しなくてはいけない事項について、上記は「抜粋」になります。
「重要事項説明」により、「言っていないかった」、「聞いていなかった」という契約の障害が借主、貸主双方にとって取り払われる意味があります。

その他、宅建資格者による賃貸契約前の重要事項説明についての解説の参考サイトを紹介しておきます。

不動産ジャパン賃貸契約を結ぶ~不動産基礎知識:借りるときにしっておきたいこと

 

 

 

 

賃貸契約書の締結

賃貸契約書は不動産仲介屋さんが用意してくれる

 

はい、不動産仲介屋さんを訪れ、いくつかの賃貸物件を見学し、大家さんに申し込みをし、大家さんも「貸していい」と入居審査の答えを出しました。本契約を結ぶべく、宅建資格者からその物件についての重要事項説明も受け、契約をすることにしました。

ここまで行くと、賃貸を借りることができることはほぼ決まったようなものです。

いよいよ賃貸アパート・賃貸マンションの物件の賃貸契約になります。

賃貸契約書は仲介業者が用意してくれます。

一般住宅(事務所兼住宅可)の例ですが、賃貸契約時に必要な書類をピックアップしておきます。

 

契約時必要書類

■ 契約者の住民票(世帯全員記載の物)
■ 契約者の身分証明書(運転免許証・保険証の写し)
■ 連帯保証人の印鑑証明書
■ 印鑑(契約者本人・連帯保証人)
■ 連帯保証人引き受け承諾書

 

一般的に契約書は複写になっていて、不動産仲介屋さん、大家さん、借主で同じ物を保管するようになります。

借主も大家さんも実際には名前や住所等を記載して仲介屋さんがその契約書類を行ったり来たりさせてくれるような形になります。

契約書の作成を終え、借主と貸主双方の署名が入った書類の完成をもって契約は成立となり、契約書に明記された契約期間の開始日からあなたが部屋を使っていい権利が発効します。

「入居日」というのは、引っ越しをする日ではなく、賃貸契約によって部屋を使っていい期間の最初の日になります。

不動産屋さんもその日以降は部屋の鍵を借主に渡してくれるので、引っ越しはその日以降でスケジュールを組んでいきましょう。

 

 

 

賃貸契約を結ぶ時注意点

鍵の交換・ハウスクリーニング・特約事項はしっかり確認しておくこと

 

知名度の高い全国展開型の駅前系の不動産仲介業者の中には、仲介手数料以外で利益をあげようとしている業者が多数存在しています。そのような不動産屋の手口としては、契約書を作る際に、「特約条項を盛り込んでしまう」やり方があります。

「こうしていただけば最初の家賃を割引しますよ」と、裏では最初からそうできた事を「特約事項」として契約書に盛り込みます。

入居していきなり「鍵の取り換えを勧められる」場合や、「退去の際に業者によるハウスクリーニングをすること」などの条項、「家賃の支払いは当社指定のクレジットカード払いで」というような手口です。

 

良く考えてみましょう。

入居以前より部屋をきれいにすることが必要であれば、部屋を貸すたびに大家さんは所有財産が綺麗になっていきます。
ハウスクリーニングはなぜか「当社指定」の業者だったりします。

敷金の返金が一銭もないまま、退去後にその部屋の様子を見に行くと、すでに別の住民が借りているようなケースもありました。
ようするに、住民に全て負担させて次の住民に貸し、敷金も返金しません。

実名を挙げるとエイブルでした。
敷金が絡むでしょうから退去時に立ち会いをお願いし、仕事の休みを取り、一日部屋で待っても約束の日には誰も来ません。
もともと敷金を返金する気がないのです。
(次の入居者がもう入っている状態で、私が預けた敷金、どう計算していつ返金してくれるんですか?)

エイブルの関係者の方から連絡が来た場合は、その件を解決していただいた後に該当の文面を変更させていただきます。
・・・・あ、すみません、気が変わりました。1円もかえって来なかった敷金、もう要りません。文面の削除もしません。

なお、「エイブル 敷金」で同様のトラブルがヒットします。これ、会社ぐるみですよね。
過去に行った事実は「なかったこと」にはできません

大家さんも被害者の場合があるようです。
(「契約」だから借主も貸主も履行しなくてはいけないとエイブルの指定業者を使わせられる)

【 一般ブログ 】 敷金トラブル:エイブルのこずるいやりくち
【 Yahoo! 知恵袋 】 エイブルの敷金返還の振込についてです。

 

 

ドアの鍵の付け替えは借りる人がするものでしょうか?
数人の入居者を経た数年後、最終的には大家さんは何の負担をすることなく最新最強のドアの鍵になりますよね。

普通は物件を所有する大家さんがするものであり、借主であるあなたが不動産屋にそそのかされて付け替える必要はありません。

クレジットカードによる支払方法の契約にしても、不動産屋さんで組織的にカードを作らせてその契約マージンを受け取るようにしています。仲介手数料以外の部分で金儲けできる場面を作り上げるのですね。

 

あとから嫌な思いをしないためにも、契約時の不動産屋さんの「儲け部分」が目につく場面があれば、その不動産屋さんでは「取れるところから取ってやる」という基本姿勢は変わらないので、「別の不動産屋」さんで部屋を探した方が良さそうです。

「契約書」に書かれていることは、後から不服であっても履行することが条件のひとつになってしまうことですので、契約する際はそのあたりを無知で付け込まれないように「交渉」していきたいものです。

 

 

 

個人事業主 起業・開業.net TOP 第8章 引越し&拠点探し編 INDEX    
1 在宅SOHO住宅はどんな部屋? 2 賃貸仲介不動産屋の選び方 3 「事務所可」の賃貸物件の意味
4 退職予定者の賃貸探しの注意点 5 不動産屋の立場・賃貸契約の流れ 6 個人事業拠点の街選びのアドバイス
7 入居物件の希望と間取りの意味 8 部屋の見学・内覧のポイント 9 物件の申し込み金・手付金について
10 入居審査と連帯保証人について 11 賃貸契約書と重要事項説明 12 賃貸居住中の注意点・原状回復
13 引越し屋 vs レンタカー引越し 14 賃貸住宅の退去・解約時の注意点 15 引越し前後のやることリスト
16 個人事業事務所家賃の按分比率        

 

引越し・SOHO・自宅・部屋のインテリア等に関する参考書籍

ひとり暮らしのSUPERインテリア 永久保存版
インテリアと暮らしが変わる!もの選びのルール
北欧の心地いいインテリア
ハッピーカラー・インテリア きれい色をプラスしたすてきな暮らし
love HOME Mariのブラック・ホワイトな収納&インテリア

 

 

 

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下北半島に入って初めて知った「登山の山ではない」恐山菩提寺。地獄の霊場には優しいお地蔵さん

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